Списание долгов с сохранением ипотечного жилья

Друзья, всем доброго дня! Сегодня мы обсудим важный вопрос, как сохранить единственное жильё в ипотеке при банкротстве.

Ранее закон о списании долгов жёстко регулировал банкротство с ипотекой. Недвижимость должника включалась в конкурсную массу и продавалась с торгов для погашения долгов. Даже при исправных платежах по ипотеке должник всё равно терял жильё. Лишь в редких случаях, когда банк-залогодержатель не включался в реестр кредиторов, удавалось сохранить ипотеку.

Но к счастью, в 2023 году произошли значительные изменения в законодательстве, и у нас уже есть успешная практика в решении подобных дел. Давайте подробнее рассмотрим, что нужно знать и какие шаги предпринять для сохранения своего жилья. 

Позитивные изменения в законодательстве

В 2023 году, Верховный суд вынес постановление, согласно которому, даже при наличии ипотеки можно подать на банкротство, сохранить залоговую недвижимость и списать остальные долги. Это возможно при соблюдении условий, о которых я расскажу ниже. 

Определение Верховного суда Российской Федерации
от 27.04.2023 № 305-ЭС22-9597: 

Условия для сохранения ипотечного жилья 

Чтобы сохранить ипотечное жильё при банкротстве, необходимо заключить мировое соглашение с банком. Это соглашение не затронет остальных кредиторов, и долги перед ними будут аннулированы. Таким образом, вы продолжите владеть квартирой и выплачивать ипотеку.

Если банк без веских экономических причин отказывается заключить мировое соглашение, суд имеет право в одностороннем порядке утвердить локальный план реструктуризации и исключить ипотечное имущество из конкурсной массы.

Однако это возможно только при соблюдении следующих условий:

1. Единственное жильё. Для сохранения ипотечного жилья при банкротстве важно, чтобы оно было единственным жильём для владельца или созаёмщика. Закон не уточняет, кому оно должно принадлежать, поэтому если это единственное жильё для созаёмщика, его также можно сохранить.
   
   Важно отметить, что даже если у владельца или созаёмщика есть другое жильё, суды обычно сохраняют именно то, в котором они проживают. Например, если у вас есть доля в другой недвижимости, но основным местом проживания является ипотечная квартира, то вероятность сохранения именно этой квартиры высока. 
2. Отсутствие просрочек. Платежи по ипотеке должны осуществляться без просрочек. Если у вас никогда не было задержек по платежам, шансы на сохранение жилья значительно возрастают.
   
   Небольшие просрочки, если они были кратковременными и незначительными, могут не оказать существенного влияния на решение суда. 
3. Соответствие нормам. Жильё не должно обладать признаками роскошного. Это обычно определяется социальными нормами по квадратуре и расположению. Обычные квартиры, которые немного превышают норму по площади на человека, редко признаются роскошными.
   
   Однако, если ваша квартира, площадью 200-300 квадратных метров или расположена в элитном районе – её могут не сохранить. В некоторых случаях, даже если жильё превышает норму, продажа его должна быть обоснованной. Если долг по сравнению со стоимостью квартиры небольшой, и продажа не обоснована, жильё может не быть признано роскошным.
   
   Случай из практики. Один из наших доверителей имел квартиру площадью 64 квадратных метра и считал её роскошной. Мы объяснили ему, что по российским меркам такое жильё не считается роскошным, и успешно защитили его право на сохранение квартиры в суде. 
4. Гарантии от третьих лиц. Данный пункт не обязательный, но его наличие увеличивает шансы подписать мировое соглашение между банком, предоставившим ипотечный кредит и должником. Во время процедуры банкротства должнику остаётся только прожиточный минимум, и ему может быть трудно найти достаточно средств для погашения ипотечного платежа.
   
   Поэтому гаранты предоставляют дополнительную уверенность банку в том, что ипотечные платежи будут продолжать поступать вовремя, даже если у должника возникнут финансовые трудности.
   
   Гарантом может выступить практически любое лицо, обладающее достаточным доходом для выполнения обязательств по ипотеке. Это могут быть родственники, друзья, коллеги и даже работодатель. 

Наша судебная практика, дела с ипотекой

Мы гордимся тем, что помогли множеству клиентов сохранить свои ипотечные квартиры и дома даже в самых сложных финансовых ситуациях. Несмотря на то, что все дела находятся в открытой картотеке, мы публикуем их только с разрешения клиентов.