Списание долгов с сохранением ипотечного жилья

Друзья, всем доброго дня! Сегодня мы обсудим важный вопрос, как сохранить единственное жильё в ипотеке при банкротстве в 2025 году.

Ранее закон о списании долгов жёстко регулировал банкротство с ипотекой. Недвижимость должника включалась в конкурсную массу и продавалась с торгов для погашения долгов. Даже при исправных платежах по ипотеке человек всё равно терял жильё.

Лишь в редких случаях, когда банк-залогодержатель не включался в реестр кредиторов, удавалось сохранить ипотеку.

Но к счастью, в 2023 году произошли значительные изменения в законодательстве, и у нас уже есть успешная практика в решении подобных дел. Давайте подробнее рассмотрим, что нужно знать и какие шаги предпринять для сохранения своего жилья.

Изменения в законодательстве для сохранения ипотечного жилья

В 2023 году, Верховный суд вынес постановление, согласно которому, даже при наличии ипотеки можно подать на банкротство, сохранить залоговую недвижимость и списать остальные долги.

Если кратко, то суть и содержание нововведения заключается в следующем. Теперь в процедуре банкротства должник может заключить так называемое отдельное мировое соглашение с банком.

В результате чего это ипотечное жильё вместе с имуществом, то есть квартирой, сохранится после банкротства, и должник продолжит выплачивать его, как и выплачивал, а все остальные потребительские долги будут списаны в процедуре списания долгов. 

Это возможно при соблюдении условий, о которых я расскажу ниже.

Определение Верховного суда Российской Федерации
от 27.04.2023 № 305-ЭС22-9597: 

Условия сохранения ипотечного жилья

Чтобы сохранить ипотечное жильё при банкротстве, необходимо заключить мировое соглашение с банком. Это соглашение не затронет остальных кредиторов, и долги перед ними будут аннулированы. Таким образом, вы продолжите владеть квартирой и выплачивать ипотеку.

Если банк без веских экономических причин отказывается заключить мировое соглашение, суд имеет право в одностороннем порядке утвердить локальный план реструктуризации и исключить ипотечное имущество из конкурсной массы.

Однако это возможно только при соблюдении следующих условий:

1. Единственное жильё. Для сохранения ипотечного жилья в процедуре банкротства важно, чтобы оно было единственным жильём для владельца или созаёмщика. Закон не уточняет, кому оно должно принадлежать, поэтому если это единственное жильё для созаёмщика, его также можно сохранить.
   
   Важно отметить, что даже если у владельца или созаёмщика есть другое жильё, суды обычно сохраняют именно то, в котором они проживают. Например, если у вас есть доля в другой недвижимости, но основным местом проживания является ипотечная квартира, то вероятность сохранения именно этой квартиры высока.
2. Отсутствие просрочек. Платежи по ипотеке должны осуществляться без просрочек. Если у вас никогда не было задержек по платежам, шансы на сохранение жилья значительно возрастают.
   
   Небольшие просрочки, если они были кратковременными и незначительными, могут не оказать существенного влияния на решение суда.
3. Соответствие нормам. Жильё не должно обладать признаками роскошного. Это обычно определяется социальными нормами по квадратуре и расположению. Обычные квартиры, которые немного превышают норму по площади на человека, редко признаются роскошными.
   
   Однако, если ваша квартира, площадью 200-300 квадратных метров или расположена в элитном районе – её могут не сохранить. В некоторых случаях, даже если жильё превышает норму, продажа его должна быть обоснованной. Если долг по сравнению со стоимостью квартиры небольшой, и продажа не обоснована, жильё может не быть признано роскошным.
   
   Случай из практики. Один из наших доверителей имел квартиру площадью 64 квадратных метра и считал её роскошной. Мы объяснили ему, что по российским меркам такое жильё не считается роскошным, и успешно защитили его право на сохранение квартиры в суде.
4. Гарантии от третьих лиц. Данный пункт не обязательный, но его наличие увеличивает шансы подписать мировое соглашение между должником и банком, предоставившим ипотечный кредит.
   
   Во время процедуры банкротства, физическому лицу остаётся только прожиточный минимум, и ему может быть трудно найти достаточно средств для погашения ипотечного платежа. Поэтому гаранты предоставляют дополнительную уверенность банку в том, что ипотечные платежи будут продолжать поступать вовремя, даже если у должника возникнут финансовые трудности.
   
   Гарантом может выступить практически любое физ лицо, обладающее достаточным доходом для выполнения обязательств при банкротстве с ипотекой. Это могут быть родственники, друзья, коллеги и даже работодатель.

Критерии элитного жилья

Определение "роскошного" жилья - один из самых тонких и субъективных моментов в процедуре банкротства. Суды и банки оценивают не только стоимость, но и совокупность характеристик недвижимости. К счастью, на практике суды крайне редко признают квартиру роскошной. Несмотря на страхи должников, подавляющее большинство граждан могут спать спокойно, их жильё далеко от категории "элитное".

Статистика говорит сама за себя, из сотен дел банкротства с ипотекой, случаи изъятия недвижимости по причине его "роскошности" можно пересчитать по пальцам одной руки. Судебная практика складывается таким образом, что приоритетом остаётся сохранение единственного жилья для должника и его семьи.

Более того, российские суды исходят из принципа социальной справедливости. Они понимают, лишение человека крыши над головой - крайняя и нежелательная мера. Поэтому даже при наличии некоторых признаков "элитности" квартиру чаще всего  не забирают, она остаётся за физическими лицами.

Ключевые признаки роскошной недвижимости

При оценке жилья эксперты обращают внимание на целый комплекс факторов:

• Расположение в центре мегаполиса, исторических районах с высокой стоимостью земли, закрытых охраняемых территориях, где преобладает застройка бизнес-класса и выше.
• Площадь более 120-150 кв.м, многоуровневые планировки с панорамным остеклением.
• Использование эксклюзивных отделочных материалов, авторский дизайн интерьеров.
• Высота потолков от 3,5 метров, индивидуальные инженерные системы
• Стоимость существенно выше среднерыночной для региона (более чем на 30-50%)

Судебная практика не использует жёсткую формулу "роскошности". Эксперты оценивают комплексно: соответствие уровню жизни должника, реальную необходимость такого жилья, возможность проживания в более скромном варианте.

Важный совет: При наличии сомнений в статусе недвижимости рекомендуется заранее получить независимую экспертную оценку. Это поможет снизить риски признания вашей квартиры роскошной и потери единственной квартиры в процедуре банкротства.

Мировое соглашение при банкротстве с ипотекой

Мировое соглашение при банкротстве физического лица с ипотекой - это особый договор между должником и банком, позволяющий должнику сохранить залоговое жильё при полном списании остальных долгов.

Это специальный договор, который:

1. Фиксирует порядок погашения ипотечного кредита.
2. Исключает изъятие и продажу единственного жилья.
3. Устанавливает условия продолжения выплат по ипотеке после процедуры банкротства.
4. Защищает должника от потери квартиры при наличии объективных финансовых трудностей.

Как правильно заключить мировое соглашение?

Переговоры с кредиторами.
Общение с банком и другими кредиторами следует начинать до официального объявления о банкротстве физического лица. Важно узнать условия, на которые готов пойти банк, чтобы прийти к мировому соглашению до начала процедуры. Это поможет избежать сложностей и задержек.

Правильный выбор контактов.
В банке важно обращаться не к кредитному отделу, а к специалистам, занимающимся вопросами банкротства. Именно они обладают полномочиями вести переговоры и принимать решения о заключении соглашения.

Оформление документации.
Соглашение должно быть оформлено в письменной форме с указанием всех условий: суммы платежей, сроков, возможных штрафных санкций в случае неисполнения. Документ утверждается судом.

Банк может пытаться навязать дополнительные условия, такие как страхование или повышение процентной ставки. Эти моменты следует обсуждать заранее, чтобы избежать неожиданных расходов. Отсутствие просрочек по текущим платежам и наличие третьего лица, готового оплачивать долги, увеличивает шансы на успешное заключение мирового соглашения.

Наша судебная практика, банкротство с ипотекой

Мы гордимся тем, что помогли множеству клиентов сохранить свои ипотечные квартиры и дома даже в самых сложных финансовых ситуациях. Несмотря на то, что все дела находятся в открытой картотеке, мы публикуем их только с разрешения клиентов.

Доверитель, инженер из Екатеринбурга, обратился к нам, он столкнулся с финансовым кризисом после потери работы. Когда процедура дошла до банкротства, судья принял нестандартное решение - полностью приостановил ипотечные платежи на время процедуры. Этот редкий случай стал настоящим спасением для доверителя, от части благодаря хорошему финансовому управляющему, который смог восстановить своё материальное положение за время процедуры списания долга.

У женщины, обратившейся к нам, было два крупных кредита в банке - ипотека и потребительский заём. Казалось бы, это должно осложнить процедуру мирового соглашения. Однако представитель банка пошёл навстречу. Более того, банк согласился пойти на сохранение ипотеки при банкротстве и списать остальные долги, увидев добросовестность заёмщицы и её стремление решить финансовые проблемы цивилизованным путём.

На данный момент, судебная практика пока не сформировалась окончательно, опора на букву закона и квалифицированную помощь значительно увеличивает шансы на успешное разрешение жилищного вопроса при списании долгов.